안녕하세요. 오늘은 전세보증금 보호 방법에 대해 알려드리려고 해요. 전세를 살다 보면 보증금 못 받는 경우가 생길 때가 많잖아요. 전세 계약이 만료되어서 보증금을 반환받아야 하는데 집주인이 안 주는 경우도 있고, 뒤늦게 전세보증금 보호 방법을 찾아도 미리 조치해 두지 않으면 보증금을 반환받지 못할 수 있어요. 그래서 전세보증금을 100% 되돌려 받는 방법을 꼭 미리 확인해 둘 필요가 있어요.
전세보증금 보호 방법에는 다음과 같은 것들이 있어요.
- 전입신고 및 확정일자 받기
- 전세권설정 등기
- 임차권등기명령
- 전세금 반환보증보험
이 중에서 가장 강력하고 확실한 방법은 전세권설정 등기예요. 하지만 비용과 집주인 동의가 필요하기 때문에 실제로 가입하는 경우는 많지 않아요. 그래서 다음으로 권장하는 방법은 전세금 반환보증보험이에요. 이 방법은 비용도 저렴하고 집주인 동의가 필요없으며, 보증공사에서 빠르게 보증금을 지급해줘요.
자, 그럼 이제 각각의 방법에 대해 자세히 알아볼까요?
1. 전입신고 및 확정일자 받기
- 전입신고 및 확정일자 받기의 장점과 단점
전입신고 및 확정일자 받기는 임대차보증금 반환채권을 보호받아 임차권의 대항력 및 우선변제력을 확보할 수 있는 방법이에요. 신청 절차가 간단하고 비용이 600원 정도로 아주 저렴하고, 집주인 동의가 필요없어요. 계약기간 종료 후 전세보증금 반환이 되지 않으면 보증금 반환 소송을 진행한 후 결정문을 받아 강제경매 집행할 수 있어요.
하지만 이 방법에도 단점이 있어요. 바로 계약기간 만료 후에도 이사를 나갈 수 없고 다른 곳에 전입신고도 하면 안 된다는 거예요. 그리고 보증금 반환 소송을 해야 하므로 시간과 비용이 들 수 있어요.
- 전입신고 및 확정일자 받기의 신청 절차와 비용
전입신고 및 확정일자 받기를 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 해요.
1) 인터넷이나 스마트폰으로 전입신고를 합니다.
2) 임대차계약서와 신분증을 가지고 해당 주민센터에 가서 확정일자 도장을 받습니다.
3) 확정일자 도장을 받은 임대차계약서를 복사해서 집주인에게 통지합니다.
비용은 전입신고 수수료 600원 정도밖에 안 들어요.
- 전입신고 및 확정일자 받기의 주의사항과 팁
전입신고 및 확정일자 받기를 할 때 주의할 점은 다음과 같아요.
- 전입신고와 확정일자는 반드시 이사 들어가는 날이나 그 다음날에 해야 합니다. 너무 늦게 하면 효력이 발생하지 않아요.
- 확정일자 도장은 원본 임대차계약서에만 찍어야 합니다. 복사본에 찍으면 효력이 없어요.
- 확정일자 도장을 받은 임대차계약서는 꼭 복사해서 집주인에게 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 효력이 없어요.
- 계약기간 만료 후에도 이사를 나갈 수 없고 다른 곳에 전입신고도 하면 안 됩니다. 그러면 대항력과 우선변제권이 사라져 버려요.
팁으로는 다음과 같은 것들이 있어요.
- 인터넷으로 전입신고를 하면 편리하고 빠르지만, 확정일자 도장은 반드시 주민센터에서 받아야 합니다.
- 확정일자 도장은 계약서 상단에 찍으면 좋습니다. 아래쪽에 찍으면 복사할 때 잘리거나 가려질 수 있어요.
- 집주인에게 통지할 때는 내용증명 우편으로 보내면 좋습니다. 그러면 통지 사실을 증명할 수 있어요.
2. 전세권설정 등기
- 전세권설정 등기의 장점과 단점
전세권설정 등기는 담보물권으로 임대목적물에 우선변제권이 있는 방법이에요. 즉, 집주인이 부동산을 팔거나 담보로 내거나 파산하더라도 세입자가 우선적으로 보증금을 받을 수 있다는 거예요. 그리고 전입신고가 필요없으니 실제 거주 안 해도 되고, 전세권 양도 및 전전세가 가능해요. 계약기간 종료 후 전세보증금 반환이 되지 않으면 보증금 반환 소송없이도 바로 임의 경매 청구 및 집행할 수 있어요.
하지만 이 방법에도 단점이 있어요. 바로 신청 절차가 조금 복잡하고 비용이 든다는 거예요. 법원 등기소에서 서류를 작성하거나 법무사에게 의뢰해야 하고, 등록면허세와 등기수수료 등 총 비용은 약 0.24% 정도 들어요. 그리고 집주인의 동의가 필요하기 때문에 쉽게 가입하기 어렵다는 거예요.
- 전세권설정 등기의 신청 절차와 비용
전세권설정 등기를 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 해요.
1) 임대차계약서와 신분증을 가지고 법원 등기소에 가서 전세권설정 등기 신청서를 작성합니다. 혹은 법무사에게 의뢰해서 서류를 작성하고 대리신청할 수 있습니다.
2) 전세권설정 등기 신청서에 집주인의 동의서와 인감을 받습니다. 집주인이 동의하지 않으면 전세권설정 등기를 할 수 없습니다.
3) 전세권설정 등기 신청서와 동의서를 법원 등기소에 제출하고 등록면허세와 등기수수료를 납부합니다. 등록면허세는 전세보증금의 0.2%이고, 등기수수료는 15,000원입니다.
4) 법원에서 전세권설정 등기가 완료되면 전세권설정등기증을 발급받습니다. 이 증서는 전세권 양도나 전전세할 때 필요합니다.
비용은 전세보증금의 0.24% 정도 들어요. 예를 들어, 전세보증금이 1억원이라면, 등록면허세는 20만원, 등기수수료는 15,000원으로 총 21만5천원이 들어요.
- 전세권설정 등기의 주의사항과 팁
전세권설정 등기를 할 때 주의할 점은 다음과 같아요.
- 전세권설정 등기는 임대차계약을 체결한 후에도 언제든지 할 수 있습니다. 하지만 가능한 빨리 하는 것이 좋습니다. 그래야 다른 채권자들보다 우선순위가 높아져 보증금을 보호받을 수 있어요.
- 전세권설정 등기는 집주인의 동의가 필수입니다. 집주인이 동의하지 않으면 전세권설정 등기를 할 수 없습니다. 그러니 계약할 때 미리 동의를 구하거나, 계약서에 전세권설정 등기에 관한 조항을 넣는 것이 좋습니다.
- 전세권설정 등기는 임대차계약 기간이 만료되면 자동으로 말소됩니다. 그러니 계약 기간이 연장되거나 변경되면 다시 전세권설정 등기를 해야 합니다.
팁으로는 다음과 같은 것들이 있어요.
- 전세권설정 등기를 하면 전세권 양도나 전전세가 가능합니다. 즉, 내가 다른 곳으로 이사하거나 돈이 필요할 때 내가 가진 전세권을 다른 사람에게 팔거나 빌려줄 수 있습니다. 이때는 반드시 집주인과 새로운 세입자와 함께 법원에서 양도나 대여 계약을 체결해야 합니다.
- 전세권설정 등기를 하면 보증금 반환 소송없이도 바로 임의 경매 청구 및 집행할 수 있습니다. 즉, 계약 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하면, 법원에 임의 경매 청구서를 제출하고 재판부로부터 경매 허가 결정을 받으면 됩니다. 그러면 임대목적물이 경매에 부쳐지고, 세입자는 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
3. 임차권등기명령
- 임차권등기명령의 장점과 단점
임차권등기명령은 임대차보증금 대항력 및 우선변제권을 유지 및 취득할 수 있는 방법이에요. 즉, 세입자가 이사를 나가고 다른 곳에 전입신고를 해도 보증금을 보호받을 수 있다는 거예요. 그리고 임차권등기명령 허가가 나온 후에는 자유롭게 이사 가능하고, 집주인 동의가 필요없어요. 임대차 계약기간 만료 후 전세금반환을 청구하는 지급명령신청을 해 결정문을 수령해야 강제집행 후 회수 가능해요.
하지만 이 방법에도 단점이 있어요. 바로 임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때만 가능하다는 거예요. 즉, 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다. 그리고 지급명령 신청을 한 후에 결정문을 수령해야 효력이 발생하므로 시간과 비용이 들 수 있어요.
- 임차권등기명령의 신청 절차와 비용
임차권등기명령을 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 해요.
1) 임대차계약서와 신분증을 가지고 법원에 가서 지급명령신청서와 함께 임차권등기명령 신청서를 작성합니다.
2) 지급명령신청서와 임차권등기명령 신청서를 법원에 제출하고 송달료와 송달료 부담 예치금을 납부합니다. 송달료는 1만5천원 정도이고, 송달료 부담 예치금은 3만원 정도입니다.
3) 법원에서 지급명령 결정문과 임차권등기명령 허가 결정문을 발급합니다.
4) 지급명령 결정문과 임차권등기명령 허가 결정문을 받으면 이사를 나갈 수 있습니다.
비용은 송달료와 송달료 부담 예치금 외에 별도로 들지 않아요.
- 임차권등기명령의 주의사항과 팁
임차권등기명령을 할 때 주의할 점은 다음과 같아요.
- 임차권등기명령은 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때만 가능합니다. 그러니 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.
- 임차권등기명령은 지급명령 신청과 함께 해야 효력이 발생합니다. 그러니 지급명령 신청서와 임차권등기명령 신청서를 함께 작성하고 제출해야 합니다.
- 임차권등기명령은 임대차 계약기간이 만료되면 자동으로 말소됩니다. 그러니 계약 기간이 연장되거나 변경되면 다시 임차권등기명령을 해야 합니다.
팁으로는 다음과 같은 것들이 있어요.
- 임차권등기명령을 하면 자유롭게 이사를 나갈 수 있습니다. 그러나 다른 곳에 전입신고를 하면 임차권등기명령의 효력이 사라집니다. 그러니 전입신고를 하지 않고 임시주소로 살거나, 전입신고를 하더라도 보증금을 돌려받을 때까지 임차권등기명령을 유지해야 합니다.
- 임차권등기명령을 한 후에 전세권을 양도하거나 전전세할 수 없습니다. 그러니 전세권을 양도하거나 전전세하고 싶다면 전세권설정 등기를 하는 것이 좋습니다.
4. 전세금 반환보증보험
- 전세금 반환보증보험의 장점과 단점
전세금 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 보험으로, 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않을 때에, 세입자에게 보증공사에서 대신 돈을 내주고 집주인에게 추가로 이자를 청구하여서 받아내는 제도예요. 이 방법은 비용도 저렴하고 집주인 동의가 필요없으며, 보증공사에서 빠르게 보증금을 지급해줘요.
하지만 이 방법에도 단점이 있어요. 바로 가입 조건이 까다롭다는 거예요. 예를 들어, 주택도시보증공사의 경우에는 집주인의 부채가 없어야 하고, SGI서울보증의 경우에는 집주인의 부동산 소유가 2억원 이하여야 합니다. 그리고 보험료는 세입자가 내야 하므로 부담스럽다는 거예요.
- 전세금 반환보증보험의 가입 조건과 방법
전세금 반환보증보험을 가입하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 해요.
- 주택도시보증공사의 경우
- 집주인의 부채가 없어야 합니다.
- 집주인이 개인이어야 합니다.
- 전세계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.
- 전세계약서가 작성되어 있어야 합니다.
- 전세계약 체결일로부터 30일 이내에 가입해야 합니다.
- SGI서울보증의 경우
- 집주인의 부동산 소유가 2억원 이하여야 합니다.
- 집주인이 개인이거나 법인이어야 합니다.
- 전세계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.
- 전세계약서가 작성되어 있어야 합니다.
- 전세계약 체결일로부터 30일 이내에 가입해야 합니다.
전세금 반환보증보험을 가입하는 방법은 다음과 같아요.
1) 주택도시보증공사나 SGI서울보증 홈페이지에서 가입 신청서를 작성합니다.
2) 가입 신청서와 필요한 서류를 온라인으로 제출합니다.
3) 보험료를 납부합니다. 보험료는 전세보증금의 0.05% 정도입니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억원이라면, 보험료는 5만원 정도입니다.
4) 보험 가입 완료 문자를 받으면 가입 완료입니다.
- 전세금 반환보증보험의 주의사항과 팁
전세금 반환보증보험을 할 때 주의할 점은 다음과 같아요.
- 전세금 반환보증보험은 계약 체결일로부터 30일 이내에 가입해야 합니다. 그러니 가능한 빨리 가입하는 것이 좋습니다.
- 전세금 반환보증보험은 보험료를 세입자가 내야 합니다. 그러니 보험료를 내는 것이 부담스럽다면 다른 방법을 고려해 보세요.
- 전세금 반환보증보험은 계약 기간 만료 후에도 자동으로 연장되지 않습니다. 그러니 계약 기간이 연장되거나 변경되면 다시 가입해야 합니다.
팁으로는 다음과 같은 것들이 있어요.
- 전세금 반환보증보험을 가입하면 보증공사에서 빠르게 보증금을 지급해줍니다. 즉, 계약 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하면, 보증공사에 신청서와 필요한 서류를 제출하면 됩니다. 그러면 보증공사에서 세입자에게 보증금을 지급하고, 집주인에게 추가로 이자를 청구하여서 받아냅니다.
- 전세금 반환보증보험은 집주인 동의가 필요없습니다. 그러니 집주인이 동의하지 않아도 가입할 수 있습니다.
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